Bulletin juridique
Édition du 9 juin 2015

Copropriété indivise : danger !

La copropriété par indivision

Il arrive très souvent, en pratique, que deux personnes ou plus se retrouvent en même temps propriétaires du même bien. C’est ce qu’on appelle la copropriété par indivision. C’est la situation qu’on retrouve, par exemple, lorsque des conjoints font l’acquisition d’une résidence ensemble.

Dans un tel cas, une première remarque primordiale s’impose : les conjoints ne possèdent pas chacun la moitié de la résidence; chacun a la pleine propriété sur la totalité de celle-ci. C’est donc dire que le propriétaire indivis a tout d’un propriétaire normal, excepté qu’il doit bien entendu consulter l’autre s’il veut modifier ou vendre le bien. Malgré tout, chaque propriétaire a quand même une « quote-part » du bien : il s’agit d’une distinction fictive puisque le bien n’est pas physiquement divisé. Chaque conjoint aurait donc une quote-part équivalant à 50%.

Parfois aussi, l’indivision se crée sans qu’on puisse en décider autrement. C’est le cas des voisins séparés par une clôture. La clôture se situant sur la ligne mitoyenne des deux terrains, les voisins en sont propriétaires indivis. On dit alors qu’il s’agit d’indivision forcée.

Par ailleurs, un testament qui lègue indistinctement un bien à tous les héritiers impose une copropriété par indivision.

Enfin, on constate depuis quelques années l’émergence de condominiums en indivision à la suite de l’embargo de certaines villes qui n’autorisent plus la transformation de logements en copropriété divise. Cette pratique peut causer plusieurs problèmes.

 

Les conséquences de l’indivision

Il va de soi que les dépenses relatives au bien doivent être partagées entre tous les indivisaires, à moins de convention contraire. De plus, il est prévu que tous les indivisaires peuvent utiliser le bien; l’un ne peut donc expulser les autres. En cas de mésentente, la seule solution est de mettre fin à l’indivision.

Un copropriétaire indivis peut aussi grever d’une hypothèque sa partie dans le bien, à condition qu’elle ne dépasse pas sa quote-part. Si ce copropriétaire fait défaut, le tiers en faveur duquel l’hypothèque a été consentie pourra éventuellement devenir copropriétaire à sa place.

Quant aux décisions relatives au bien, le Code civil les départage selon qu’elles concernent la simple administration du bien ou de nature plus importante. Les premières doivent être prises à la majorité en nombre et en parts et les secondes, à l’unanimité.

 

La fin de l'indivision

La loi prévoit que personne n’est forcé à rester dans l’indivision. Ainsi, pour éviter les inconvénients de cette forme de propriété, un indivisaire peut toujours se retirer en vendant sa part aux autres indivisaires ou à un tiers. Dans ce cas, la loi confère un grand pouvoir aux indivisaires : si l’un d’entre eux vend sa part à un tiers, ceux qui restent peuvent, à certaines conditions, forcer le tiers à leurrevendre la part qu’il aacquise. Le but de cette règle est d’éviter l’arrivée d’un tiers indésirable dans la copropriété indivise. Il faut noter que pour éviter cette situation, on prévoit souvent dans la convention d’indivision une obligation de vendre sa part aux autres indivisaires avant de la proposer à des tiers.

L’indivision se termine par le « partage », c’est-à-dire soit la division physique du bien si c’est possible, soit l’acquisition par un seul indivisaire par l’achat des quotes-parts des autres. Elle se termine aussi automatiquement s’il ne reste qu’un indivisaire; celui-ci devient alors un propriétaire normal. De toute évidence, la vente commune de toutes les parts à un tiers met également fin à l’indivision.

 

Quelles différences avec la copropriété divise?

Si la copropriété par indivision fait référence à un bien détenu conjointement, la copropriété divise s’entend plutôt d’une séparation d’un bien immeuble en différentes parties. Ainsi, dans le premier cas, chaque propriétaire peut jouir indistinctement de l’entièreté du bien; alors que dans le second, les propriétaires se le divisent de manière à ce que chacun puisse en utiliser exclusivement une part, laquelle est privée; parallèlement, les espaces communs sont détenus en indivision. L’exemple par excellence de copropriété divise est le condominium.

À cause de la pénurie de logements, certaines villes interdisent la conversion d’un immeuble à logements en copropriété divise (condominiums). Afin de contourner le problème, beaucoup d’entrepreneurs optent, pour remplacer la copropriété divise, pour une convention d’indivision stipulant des droits d’utilisation stricts. Ce faisant, les propriétaires sont sujets à beaucoup plus de risques. Si un propriétaire modifie, hypothèque ou affecte tout autrement sa partie, cela pourrait avoir des répercussions sur tous les autres, qui pourraient se retrouver sans recours. Par conséquent, il faut être très vigilant en préparant une telle convention.


Conclusion

La copropriété par indivision peut paraître complexe. Elle s’avère néanmoins un outil primordial dans plusieurs domaines de la vie courante. Il est donc important de consulter un avocat avant de rédiger un contrat d’indivision! Appelez-nous au 450-696-1086, ou visitez le www.dupuispaquin.com.

 
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